12月26日，国盛证券发布一篇房地产开发行业的研究报告，报告指出，新房销售面积同比-46.8%，需求端政策仍需加码。

报告具体内容如下：

本周公布的5年期LPR为4.3%，连续4月持平，并未如市场预期下降。

【资料图】

本周央行公布5年期LPR为4.3%，1年期LPR为3.65%，连续4月持平。

根据贝壳研究院数据，全国12月首套主流平均利率为4.09%，环比持平，同比-155BP；二套平均利率为4.91%，环比持平，同比-100BP。分城市能级看，一线城市首套平均利率为4.60%，二套平均5.13%，与上月持平；二线及三四线首套平均利率为4.07%。

本周新房、二手房成交显著下行，需求端政策仍需加码。新房成交面积同比-46.8%，二手房成交面积同比-33.5%。主要由于(1)本周多个样本城市未更新成交数据，若剔除相应城市，调整后新房、二手房成交面积同比分别-43.4%、-29.2%；(2)受近期疫情冲击影响；(3)需求端信心依然偏弱，相较于传统年末的供销旺季，本周销售在去年相对较高基数的基础上进一步衰减。我们预计后续会有更多的需求端的政策出台去推动需求释放，包括但不限于一线核心区四限政策的打开、首付比例继续调降、房贷利率调降等。

行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.4%，落后大盘1.20个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第15名。本周上涨个股共13支，较上周减少22支，下跌股数为124支。

新房：本周30个城市新房成交面积为240.3万平方米，环比下降14.4%，同比下降46.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为49.3万方，环比-29.7%，同比-53.9%；样本二线城市为142.3万方，环比-3.3%，同比-45.9%；样本三线城市为48.7万方，环比-23.3%，同比-40.3%。从今年累计51周新房成交面积同比看，样本30城共计14830.1万方，同比下降-31.7%；一线城市为3240.9万方，同比-24.0%；二线城市为8372.1万方，同比-30.8%；三线城市为3217.1万方，同比-39.7%。本周无锡、嘉兴、盐城等7城未更新新房成交数据，若剔除上述7城，则本周成交面积环比下降10.4%，同比下降43.4%。

二手房：本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计59.0万方，环比下降34.1%，同比下降33.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为20.8万方，环比8.0%；样本二线城市为23.6万方，环比-50.0%；样本三线城市为14.6万方，环比-36.6%。年初至今累计二手房成交面积为4461.9万方，同比变动为-25.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1456.8万方，同比-28.6%；样本二线城市为2025.8万方，同比-28.5%；样本三线城市为979.2万方，同比-28.5%。本周厦门数据缺失，若剔除厦门，本周样本11个城市成交面积环比下降31.2%，同比下降29.2%。

信用债：发行量减少，本周发行利率有所上行。根据统计数据，本周(12.19-12.25)共发行房企信用债8只，环比减少13只；发行规模共计45.57亿元，环比减少-176.19亿元，总偿还量55.08亿元，环比增加3.15亿元，净融资额为-9.51亿元，环比减少179.34亿元。本周碧桂园发行3年期10亿元中期票据，由中债增进不可撤销连带责任担保。

投资建议：我们继续坚定地看多政策，地产和物业继续有绝对+相对收益的空间。维持地产开发板块“增持”评级。择股逻辑：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展（600048）、滨江集团（002244）、华发股份（600325）、建发股份（600153）、万科A、招商蛇口（001979）、金地集团（600383）；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的：物业：A股关注招商积余（001914）；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。

风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。

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